부동산 매매 계약서 작성법

매매 계약서,
서명 전에 이것만 확인하세요

계약금·중도금·잔금 특약, 근저당 말소 조건, 계약 파기 시 대응까지 — 큰돈이 오가는 만큼 꼼꼼히 읽어보세요.

✅ 계약 전 체크리스트

그대로 복사해서 계약서 특약 사항에 붙여넣으세요.

계약금·중도금·잔금 일정

계약금 금 ○○○원은 계약 시 지급하고, 중도금 금 ○○○원은 ○○○○년 ○월 ○일에 지급하며, 잔금 금 ○○○원은 ○○○○년 ○월 ○일에 지급한다.

💡 폼의 매매대금 외 지급 일정은 특약에 입력해야 합니다. 계약금은 통상 매매대금의 10%가 기준입니다.

잔금 전 근저당 말소 조건

갑은 잔금 지급일 이전까지 본 부동산에 설정된 근저당권 및 기타 담보권을 전부 말소한다. 말소가 이루어지지 않을 경우 을은 잔금 지급을 거절할 수 있다.

💡 잔금 지급 전 임대인이 추가 대출을 받거나 말소를 미루는 경우를 차단합니다.

옵션 포함 여부

본 매매에는 에어컨 ○대, 빌트인 냉장고, 식기세척기가 포함된다. 인도 시 정상 작동 상태를 유지하여야 한다.

💡 구두로만 합의하면 잔금 후 옵션이 사라지는 분쟁이 자주 발생합니다.

세입자 명도 조건

갑은 잔금 지급일까지 기존 임차인을 명도하여 을에게 완전한 상태로 인도한다. 명도가 지연될 경우 을은 잔금 지급을 거절할 수 있으며, 갑은 지연 일수에 따른 손해를 배상한다.

💡 세입자가 있는 물건은 명도 책임 주체와 일정을 반드시 명시해야 합니다.

계약 파기 시 계약금 처리

매도인이 파기하면 계약금 배액 반환, 매수인이 파기하면 계약금 몰수가 원칙입니다. 단 중도금 지급 이후에는 어느 쪽도 일방적으로 해제할 수 없습니다. 계약금 액수가 클수록 파기 부담도 커지므로 신중하게 정하세요.

잔금 지급 후 하자 발견

인도 전 반드시 집 내부 상태를 직접 확인하세요. 육안으로 확인 가능한 하자는 특약에 명시하거나 매도인에게 수리를 요구하세요. 잔금 지급 후에는 하자 입증이 어려워집니다.

잔금일 전 매도인이 추가 근저당 설정

잔금 지급 직전 등기부등본을 다시 발급해 확인하세요. 잔금 당일 법무사를 통해 근저당 말소와 소유권 이전을 동시에 처리하는 방식이 가장 안전합니다.

Q.계약금은 얼마가 적당한가요?

통상 매매대금의 10%가 기준입니다. 계약금이 너무 적으면 상대방이 쉽게 파기할 수 있고, 너무 많으면 내가 파기할 때 손실이 커집니다. 양측이 합의하면 금액은 자유롭게 정할 수 있습니다.

Q.소유권 이전 등기는 어떻게 하나요?

소유권 이전 등기는 반드시 법무사를 통해 별도로 진행해야 합니다. 잔금 지급일에 법무사가 등기소에 이전 신청을 하는 것이 일반적입니다. 싸인좀 계약서는 계약 의사 확인 및 분쟁 예방 용도로 활용하세요.

Q.중도금을 지급한 후에는 계약을 해제할 수 없나요?

맞습니다. 중도금 지급 후에는 일방적인 계약 해제가 불가능합니다. 이때부터는 양측 합의 없이는 계약을 깰 수 없으며, 일방 파기 시 손해배상 청구 대상이 됩니다.

Q.공인중개사 없이 직거래로 계약해도 되나요?

법적으로는 가능합니다. 다만 직거래는 등기부등본 확인, 명도 조건, 하자 처리 등을 당사자가 직접 챙겨야 합니다. 싸인좀으로 계약서를 작성하고 특약을 꼼꼼히 기재하면 분쟁을 예방할 수 있습니다.

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