전세계약서 작성법 — 보증금 표기·계약갱신청구권·묵시적 갱신 차단까지

1. 계약서 부실 작성으로 생기는 피해 — 전세사기보다 흔한 분쟁

전세사기는 악의적 임대인이 있어야 생기지만, 계약서 부실 작성으로 인한 분쟁은 선의의 거래에서도 생깁니다. 특약을 잘 넣었어도 기본 항목이 틀리면 소용이 없습니다.

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  주소 한 글자 차이로 대항력 무효

  전입신고 주소가 계약서 주소와 조금이라도 다르면 대항력이 인정되지 않을 수 있습니다. "101동 302호"를 "302호"로만 쓰거나, 구 도로명 주소와 현행 도로명 주소가 혼용된 경우 실제 분쟁이 됩니다. 대항력은 전입신고를 기준으로 판단하기 때문에 계약서와 전입신고 주소가 정확히 일치해야 합니다.

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  "2년 계약" 한 줄로는 갱신 거절이 어렵다

  계약 기간을 "2년"이라고만 쓰고 만기 통보 시점을 명시하지 않으면, 임대인이 갱신을 거절하려 할 때 기간을 놓쳐 묵시적 갱신으로 넘어가는 경우가 생깁니다. 임차인은 원치 않게 계약이 연장되고, 임대인은 원하는 시점에 돌려받지 못합니다.

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  보증금 반환 시점이 없으면 계약 종료 후에도 버틸 수 있다

  계약서에 "계약 종료 시 반환"이라고만 쓰면 법적으로 반환 기한이 불분명합니다. 임대인이 "새 임차인 구한 후에 돌려주겠다"며 수개월을 끄는 경우, 계약서에 반환 기한이 없으면 이자를 청구하기도 어렵습니다.

2. 계약 전 반드시 확인해야 할 3가지

계약서를 쓰기 전에 확인하지 않으면, 계약서를 아무리 잘 써도 소용없는 상황이 생깁니다. 계약서 작성 당일이 아닌 계약 체결 전 별도로 확인해야 합니다.

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  등기부등본 — 갑구(소유권)·을구(근저당) 모두 확인

  갑구에서 실제 소유자와 계약 상대방이 일치하는지 확인합니다. 을구에서 근저당 설정 금액을 확인하고, 보증금 + 근저당 합산이 시세의 70~80%를 넘으면 위험합니다. 등기부등본은 잔금일 당일에도 한 번 더 출력해서 변동 여부를 확인하세요.

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  임대인 신분 확인 — 대리인 계약은 반드시 위임장 원본

  임대인 본인이 계약에 나오지 않고 대리인이 나오는 경우, 인감증명서가 첨부된 위임장 원본을 반드시 확인해야 합니다. 위임장 없는 대리 계약은 임대인이 사후에 "계약을 위임한 적 없다"고 부인할 수 있습니다.

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  건축물대장 — 위반건축물 여부 확인

  건축물대장에 "위반건축물" 표시가 있으면 전세보증보험 가입이 거절될 수 있고, 향후 철거 대상이 될 수 있습니다. 정부24(www.gov.kr)에서 무료로 열람할 수 있으며, 계약 전 반드시 확인해야 합니다.

3. 기본 항목을 어떻게 써야 분쟁을 막나

부동산 중개사가 표준 양식에 채워주지만, 채우는 방식이 틀리면 나중에 분쟁이 됩니다. 항목별로 실무에서 자주 틀리는 지점을 정리했습니다.

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  보증금 — 숫자와 한글 병기, 지급 일정도 명시

  보증금은 "금 일억오천만원정(₩150,000,000)"처럼 한글과 숫자를 함께 씁니다. 숫자만 쓰면 위변조 위험이 있고, 한글만 쓰면 금액 확인이 불편합니다. 계약금·중도금·잔금 지급 일정과 금액도 함께 명시해야 나중에 "언제 얼마를 줬다"는 다툼을 차단합니다.

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  주소 — 도로명주소·지번주소·동호수 모두 기재

  건물 주소는 도로명주소와 지번주소를 함께 쓰고, 아파트·빌라는 동·호수까지 정확히 기재합니다. 전입신고 시 사용하는 주소와 완전히 일치해야 대항력이 인정됩니다. 특히 오피스텔은 호수가 등기부등본 표기와 실제 건물 표기가 다른 경우가 있어 주의가 필요합니다.

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  계약 기간 — 날짜를 구체적으로, 개월 수도 병기

  "2년"이 아니라 "2026년 3월 1일부터 2028년 2월 28일까지(24개월)"처럼 시작일·종료일·개월 수를 모두 씁니다. 종료일이 명확해야 갱신청구권 통보 기간(만료 6개월~2개월 전)을 정확히 계산할 수 있습니다.

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  임대인 정보 — 등기부등본상 소유자와 반드시 일치

  계약서의 임대인 성명·주민등록번호·주소가 등기부등본 소유자 정보와 일치하는지 확인합니다. 공동 소유 부동산이면 공동 소유자 전원이 서명하거나, 나머지 소유자의 위임장이 있어야 합니다.

4. 계약갱신청구권·묵시적 갱신 — 계약서에 어떻게 명시하나

2020년 주택임대차보호법 개정으로 임차인은 1회 계약 갱신을 청구할 수 있습니다(2+2년 구조). 이 권리가 있는지 없는지가 아니라, 계약서에 어떻게 명시해야 양쪽 모두 안전한지가 실무 핵심입니다.

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  갱신 거절 통보 기간 — 만료 6개월~2개월 전

  임대인이 계약 갱신을 거절하려면 계약 만료 6개월에서 2개월 전 사이에 서면으로 통보해야 합니다. 이 기간을 놓치면 묵시적 갱신이 되어 2년 연장됩니다. 계약서에 "각 당사자는 계약 만료 2개월 전까지 갱신 또는 종료 의사를 서면으로 통보한다"고 명시해두면 양쪽 모두 기간을 놓칠 위험이 줄어듭니다.

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  묵시적 갱신 차단 — 임대인이 갱신을 원하지 않을 때

  임대인이 실거주 등 이유로 갱신을 거절하려면 법정 사유가 있어야 하고, 기간 내 서면 통보가 필수입니다. 계약서 특약 문구: "임대인은 계약 만료일 2개월 전까지 서면으로 갱신 거절 의사와 사유를 통보하며, 미통보 시 동일 조건으로 2년 묵시적 갱신됨에 동의한다."

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  갱신 시 보증금 5% 상한 — 계약서에 명시하면 분쟁 차단

  계약갱신청구권 행사 시 임대인은 보증금을 5% 이상 올릴 수 없습니다. 갱신 계약서를 별도로 작성할 때 이 상한을 명시해두면 나중에 "5% 이상 인상 조건이 맞아서 갱신했다"는 분쟁을 차단합니다. 문구: "본 계약은 직전 보증금 대비 5% 범위 내에서 증액하며, 이를 초과하는 증액은 무효로 한다."

5. 보증금 반환 조건 — 계약서에 명시할 실무 문구

계약이 끝났는데 보증금을 못 받는 상황의 대부분은 반환 기한과 조건이 계약서에 없어서입니다. 계약서에 반환 시점과 지연 이자를 명시해두면 분쟁 없이 해결되는 경우가 훨씬 많아집니다.

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  반환 기한 — 이사 당일 또는 특정 기한 명시

  계약서 문구: "임대인은 임차인이 이사를 완료하고 열쇠를 반납하는 즉시 보증금 전액을 반환한다. 당일 반환이 어려운 경우 반환일을 별도 서면으로 합의하며, 합의 없는 지연에 대해서는 지연일수에 연 5%의 이자를 가산한다."

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  선순위 권리 없음 확인 조항

  계약서 문구: "임대인은 본 계약 체결일 현재 본 부동산에 임차인의 보증금보다 선순위인 권리(근저당권·전세권 등)가 없음을 확인하며, 계약 기간 중 신규 설정 시 보증금 반환 의무를 즉시 부담한다." 이 조항이 있으면 근저당 추가 설정 즉시 계약 해제 및 반환 청구 근거가 됩니다.

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  임차권 등기명령 협조 — 만기 후 이사해야 할 때

  보증금을 못 받고 다른 곳으로 이사를 가야 할 때 임차권 등기명령을 신청해야 대항력이 유지됩니다. 계약서 문구: "임대차 종료 후 보증금이 미반환된 경우 임대인은 임차권 등기명령 신청에 필요한 서류를 즉시 제공하고 적극 협조한다." 이 조항이 없으면 임대인이 서류 제공을 거부하며 시간을 끌 수 있습니다.

6. 싸인좀 전세계약서로 5분 만에 작성·서명받기

싸인좀 전세 계약서 양식은 위 항목들을 포함한 표준 구조로 되어 있습니다. 보증금·계약 기간·주소를 입력하고 특약 사항을 추가한 뒤 카카오톡 링크로 보내면, 임대인이 본인인증 후 전자서명합니다. 인감도장·공인중개사 없이도 5분이면 법적 효력 있는 전세계약서가 완성됩니다.