전세 계약서 특약, 꼭 넣어야 할 5가지 — 전세사기 안 당하려면

1. 잔금일 다음날 전입신고·확정일자 — 그 사이 근저당 금지

전세사기에서 가장 흔한 패턴입니다. 계약서 작성일과 잔금일 사이, 또는 잔금일과 전입신고일 사이에 집주인이 추가 담보 대출을 받아버리는 경우입니다.

• 1

  왜 위험한가

  대항력은 "전입신고 다음날 0시"부터 발생합니다. 잔금을 오전에 치르고 그날 오후에 전입신고를 해도, 그날 집주인이 근저당을 새로 설정하면 임차인의 대항력이 근저당보다 후순위가 됩니다. 경매 시 보증금을 한 푼도 못 받을 수 있습니다.

• 2

  특약 문구

  "임대인은 잔금일 다음날까지 본 부동산에 새로운 근저당권·전세권·임차권 등 권리 설정을 하지 않으며, 위반 시 본 계약은 즉시 해제되고 임대인은 받은 보증금 전액을 즉시 반환한다."

• 3

  실제 사례

  2023년 인천 미추홀구 전세사기 사건에서 다수 피해자가 잔금 치른 당일 집주인이 추가 대출을 받아 보증금을 회수하지 못했습니다. 이 특약 한 줄이 있었으면 즉시 해제·반환 청구가 가능했습니다.

2. 보증금 반환 보증보험 가입 의무

집주인이 보증금 반환을 보장하는 보험 가입 의무를 계약서에 명시하는 특약입니다. HUG 전세보증금반환보증, SGI서울보증의 전세금보장보험이 대표적입니다.

• 1

  특약 문구

  "임대인은 본 계약 체결 후 7일 이내에 임차인을 피보험자로 하는 전세보증금 반환 보증보험에 가입하여야 하며, 보험료는 [임대인/임차인]이 부담한다. 임대인이 가입을 거부하는 경우 본 계약은 무효로 한다."

• 2

  주의 — 보험 가입이 거절될 수 있음

  집값 대비 전세금이 너무 높거나(깡통전세), 집주인이 다주택자로 보증사고 이력이 있으면 보험사가 가입을 거절합니다. 거절 사유는 곧 "이 집은 위험하다"는 신호이므로 계약 자체를 재검토해야 합니다.

3. 전세금이 매매가의 70%를 초과하면 — 깡통전세 방지 특약

"전세가율이 70%를 넘으면 깡통전세"라는 말은 통계 기준일 뿐입니다. 진짜 안전장치는 계약서에 깡통전세 발생 시 보증금 반환 의무를 명시하는 것입니다.

• 1

  왜 70%가 기준인가

  경매로 넘어갔을 때 통상 낙찰가가 시세의 70~80% 수준입니다. 전세금이 시세의 70%를 넘으면 경매 후 배당금만으로는 보증금 회수가 어렵습니다.

• 2

  특약 문구

  "임대인은 본 부동산의 시세 대비 전세보증금 비율이 80%를 초과하지 않음을 확인하며, 계약 종료 시점에 시세 하락으로 보증금 반환에 영향이 발생하더라도 임대인이 전액을 책임진다."

• 3

  시세 확인 — 실거래가 기준

  국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 같은 단지·평형의 최근 6개월 거래가를 확인하세요. 호가나 매물가는 부풀려지기 쉬워서 신뢰할 수 없습니다.

4. 임차인이 전입신고·확정일자 받기 전 매매·증여 금지

집주인이 잔금 받자마자 명의를 자녀나 가족에게 넘기는 경우가 있습니다. 새 집주인이 보증금 반환 의무를 인수하긴 하지만, 자력이 없는 사람에게 넘기면 사실상 회수가 불가능합니다.

• 1

  특약 문구

  "임대인은 임차인이 전입신고 및 확정일자를 받기 전까지 본 부동산을 제3자에게 매매·증여·교환하지 않으며, 위반 시 임대인은 보증금 전액을 즉시 반환한다."

• 2

  왜 필요한가

  대항력 발생 전(전입신고 다음날 0시 전)에 명의가 바뀌면 임차인은 새 소유자에게 대항력을 주장할 수 없는 상황이 발생할 수 있습니다. 이를 막는 특약입니다.

5. 임차권 등기명령 협조 의무 — 만기 후에도 보증금 못 받을 때

계약 만기가 지나도 보증금을 돌려받지 못하는 경우, 임차권 등기명령을 신청해야 다른 곳으로 이사 가도 대항력을 유지할 수 있습니다. 이때 집주인이 협조하지 않으면 시간이 한없이 지연됩니다.

• 1

  특약 문구

  "임대차 계약 종료일까지 보증금이 반환되지 않을 경우 임대인은 임차권 등기명령 신청에 적극 협조하며, 임차인의 등기 신청에 필요한 서류를 즉시 제공한다."

• 2

  임차권 등기명령이 뭔가요

  계약 종료 후 보증금을 못 받았을 때 법원에 신청하는 절차로, 등기를 마치면 다른 곳으로 이사 가더라도 대항력과 우선변제권을 그대로 유지합니다. 신청하지 않고 이사 가면 대항력을 잃어 경매 시 후순위로 밀립니다.

• 3

  실제 처리 시간

  평균 신청부터 등기 완료까지 2~4주 걸립니다. 그 사이 이사를 못 가는 상황을 막으려면 만기 1~2개월 전에 미리 신청을 검토하세요.

6. 지금 바로 안전한 전세 계약서 쓰기

싸인좀의 전세 계약서 양식은 위 5가지 특약을 모두 "특약 사항"란에 직접 입력할 수 있는 구조로 되어 있습니다. 계약서 작성 후 카카오톡으로 임대인에게 전송하면 바로 전자서명할 수 있고, 서명 이력이 기록되어 분쟁 시 증거로 활용 가능합니다.