전세 계약 만기 전 꼭 알아야 할 것들 — 단계별 체크리스트

1. 이런 상황, 만기 앞두고 자주 생깁니다

준비 없이 만기를 맞이했다가 생긴 실제 유형의 사례입니다. 두 경우 모두 "몰라서" 벌어진 일입니다.

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  갱신 거절 통보를 늦게 해서 묵시적 갱신이 된 경우

  이사를 결심하고 새 집을 구했는데, 임대인에게 "안 살겠다"고 말한 게 만기 1개월 전이었습니다. 주택임대차보호법상 갱신 거절은 만기 2개월 전까지 통보해야 합니다. 기간을 넘기면 같은 조건으로 2년 자동 갱신(묵시적 갱신)이 됩니다. 결국 새 집 계약을 포기하고 2년을 더 살거나, 위약금을 물고 나가야 했습니다.

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  이사 나간 뒤 보증금을 6개월째 못 받은 경우

  만기일에 임대인이 "새 세입자를 구하면 바로 돌려주겠다"고 해서 이사를 나갔습니다. 전입신고를 옮기고 나니 대항력이 사라졌고, 그사이 임대인이 추가 대출을 받아 근저당이 잡혔습니다. 임차권등기명령을 이사 전에 신청했어야 했지만 그 사실을 몰랐고, 결국 보증금 회수가 크게 늦어졌습니다.

2. 만기 6개월 전 — 갱신할지 이사할지 결정

이 시점이 가장 중요합니다. 결정을 미루면 선택지가 줄어듭니다.

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  계약갱신청구권 잔여 여부 확인

  2020년 7월 31일 이후 체결·갱신된 전세 계약은 세입자에게 1회 갱신청구권이 있습니다. 이미 한 번 사용했다면 더 이상 청구권이 없습니다. 현재 계약이 갱신청구권을 사용한 계약인지 계약서를 확인하세요.

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  임대인 실거주 계획 확인

  임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있습니다. 단, 이는 서면으로 통보해야 하며 실제로 입주하지 않으면 손해배상 책임이 생깁니다. 임대인의 의중을 미리 파악해두면 이사 일정 준비에 여유가 생깁니다.

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  주변 시세 비교

  갱신 시 보증금 증액은 직전 계약금의 5%를 초과할 수 없습니다. 주변 시세가 크게 올랐다면 갱신이 유리하고, 시세가 내렸다면 이사해서 새 집을 더 저렴하게 구하는 것이 나을 수 있습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 주변 전세 시세를 확인하세요.

3. 만기 2개월 전 — 갱신청구권 행사 방법

갱신을 원한다면 만기 2개월 전까지 임대인에게 갱신 의사를 통보해야 합니다. 반대로 이사를 결정했다면 같은 기한 내에 갱신 거절을 통보해야 묵시적 갱신을 피할 수 있습니다.

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  통보 방법 — 서면이 원칙

  카카오톡·문자로 통보해도 효력이 인정될 수 있지만, 임대인이 "받은 적 없다"고 부인하면 입증이 어렵습니다. 가장 안전한 방법은 내용증명 우편 발송입니다. 등기우편도 수취 확인이 됩니다.

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  내용증명 발송 방법

  우체국 방문 또는 인터넷우체국(epost.go.kr)에서 온라인 발송 가능합니다. 내용에는 임대차 목적물 주소, 계약 만기일, 갱신청구 또는 갱신 거절 의사, 발송일을 명시하세요. 3부를 작성해 1부는 임대인 발송, 1부는 보관, 1부는 우체국 보관용입니다.

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  갱신 조건 협의

  갱신청구권을 사용하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 보증금 증액을 원하면 직전 계약의 5% 상한 내에서 협의하세요. 증액 없이 동일 조건 갱신도 가능합니다.

4. 만기 1개월 전 — 보증금 반환 일정 확인

이사 날짜가 정해졌다면 보증금 반환 일정을 임대인과 서면으로 합의해두는 것이 중요합니다. 구두 약속은 분쟁 시 증거가 되지 않습니다.

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  반환일을 계약서 또는 문자로 남기기

  "만기일(○년 ○월 ○일)에 보증금 전액을 반환한다"는 내용을 카카오톡이나 문자로 확인받거나, 재계약서 특약란에 명시해두세요. 임대인이 새 세입자를 구한 뒤 보증금을 돌려주겠다고 하면, 기한을 명시하도록 요구하세요.

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  새 세입자 구하는 것은 임대인의 의무

  임대인이 "세입자를 구해야 돌려줄 수 있다"는 말은 법적 의무가 아닙니다. 세입자를 구하지 못했더라도 만기일에 보증금을 반환해야 합니다. 단, 현실적으로 임대인의 자금 사정이 새 세입자 입주와 연결되는 경우가 많아 새 세입자 구하는 과정에 협조하는 게 실무적으로 빠른 해결책이 되기도 합니다.

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  잔금일 전 등기부등본 재확인

  이사 당일 또는 전날 등기부등본을 다시 발급해 새 근저당·가압류가 생기지 않았는지 확인하세요. 임대인의 재정 상황이 나빠지면 만기 직전 추가 대출을 받는 경우가 있습니다.

5. 보증금을 못 돌려받을 때 — 단계별 대응

만기일이 지났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 감정적으로 대응하기 전에 아래 순서대로 진행하세요.

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  1단계 — 내용증명 발송

  "만기일 ○월 ○일까지 보증금 ○원을 반환하지 않을 경우 법적 조치를 취하겠다"는 내용증명을 발송하세요. 비용이 거의 없고, 임대인에게 심리적 압박이 됩니다. 많은 경우 내용증명 한 통으로 해결됩니다.

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  2단계 — 임차권등기명령 신청 (이사 전 반드시)

  내용증명으로도 해결되지 않고 이사를 나가야 할 상황이라면, 이사 전에 임차권등기명령을 신청하세요. 관할 법원에 신청하면 수일 내 결정이 나고, 등기부에 임차권이 등기됩니다. 이후 전입신고를 옮겨도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

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  3단계 — 지급명령 신청

  법원 전자소송(ecfs.scourt.go.kr)에서 지급명령을 신청하면 소송보다 빠르고 저렴하게 진행됩니다. 임대인이 이의를 제기하지 않으면 확정판결과 같은 효력이 생깁니다.

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  4단계 — 소액 임차보증금 우선변제 또는 경매

  임대인이 파산하거나 경매가 진행되는 경우, 소액 임차보증금 최우선변제 제도(지역별 상한 금액 이하 보증금)를 통해 일부를 우선 변제받을 수 있습니다. 경매 배당 신청도 기한 내에 진행해야 합니다.

6. 재계약서 작성 시 꼭 넣을 특약 2가지

갱신을 결정했다면 구두 합의로 끝내지 말고 재계약서를 작성하고 특약에 아래 두 가지를 명시하세요.

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  보증금 반환 기한 명시

  "임대인은 갱신 계약 만기일 ○일 이내에 보증금 전액을 반환한다. 기한을 초과할 경우 연 ○%의 지연이자를 부담한다." 만기 시점에도 동일한 분쟁이 반복되지 않도록 이번 재계약서에 반드시 명시해두세요.

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  증액 상한 5% 명시

  "본 계약의 보증금 증액은 직전 계약 보증금의 5%를 초과하지 않는다." 갱신청구권을 사용하는 경우 법적으로 5%를 초과할 수 없지만, 계약서에 명시해두면 이후 분쟁 시 근거가 됩니다.

7. 재계약서, 싸인좀으로 5분 만에 완성

갱신을 결정했다면 싸인좀 전세계약서 템플릿으로 재계약서를 작성하세요. 보증금·계약 기간·특약 사항을 입력하고 카카오 링크로 임대인 서명까지 한 번에 완료됩니다. 공인중개사 없이 직접 갱신하는 경우에도 법적 효력이 있는 전자계약서를 5분 안에 만들 수 있습니다.