월세 계약 전 꼭 확인해야 할 5가지 — 놓치면 보증금 날립니다

갑구 — 소유권·가압류·압류 확인

갑구에는 소유자 정보와 가압류·압류·경매 개시 결정이 표시됩니다. "가압류" 또는 "압류"가 하나라도 있으면 집주인이 채무 문제를 안고 있다는 신호입니다. 경매로 넘어가면 임차인의 보증금이 위험해집니다.

을구 — 근저당권 설정 금액 확인

을구에는 근저당권(대출)이 표시됩니다. "채권최고액"이 집값의 70%를 초과하면 경매 시 보증금을 못 돌려받을 수 있습니다. 예: 집값 2억, 근저당 채권최고액 1억 4,000만 원 → 남은 여유분 6,000만 원. 보증금이 이 금액 이하여야 안전합니다.

계약 직전 재확인이 중요한 이유

집주인은 계약서 작성 후 잔금일 사이에도 추가 대출을 받을 수 있습니다. 계약서에 "잔금일까지 추가 근저당 설정 금지" 특약을 넣고, 잔금 치르는 날 아침에 등기부등본을 한 번 더 확인하세요.

대리인이 나왔을 때

집주인이 직접 오지 않고 대리인(가족, 공인중개사)이 계약하는 경우, 반드시 집주인 인감증명서 + 위임장 + 대리인 신분증을 요구하세요. 이 3가지가 없으면 계약 효력이 불분명해질 수 있습니다.

법인 소유 부동산일 때

집주인이 법인인 경우, 법인 등기부등본과 대표이사 신분증을 확인하세요. 법인명의 부동산은 법인이 파산하거나 가압류될 경우 보증금 반환이 더 복잡해집니다.

신탁 부동산 주의

등기부등본에 "신탁"이라는 단어가 보이면 주의하세요. 소유권이 신탁회사에 있는 경우 집주인(위탁자)과 계약해도 신탁회사 동의 없이는 보증금 보호가 되지 않습니다. 신탁원부를 추가로 확인해야 합니다.

전입신고 — 대항력의 시작

전입신고를 하면 "다음날 0시"부터 대항력이 생깁니다. 즉, 잔금 치르고 2주 뒤에 전입신고하면 그 2주 사이 집주인이 담보 대출을 받아도 보증금이 후순위로 밀립니다. 잔금 치른 당일 주민센터 또는 정부24에서 처리하세요.

확정일자 — 우선변제권의 시작

확정일자는 계약서에 공적 날짜 도장을 찍는 것입니다. 전입신고와 함께 주민센터에서 600원에 즉시 처리됩니다. 경매가 진행될 때 확정일자가 있어야 보증금을 우선 변제받을 수 있습니다.

전월세신고제 (2021년 시행)

보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 계약은 계약일로부터 30일 이내에 전월세 신고를 해야 합니다. 신고 시 확정일자가 자동 부여됩니다. 주민센터 또는 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 신고하세요.

관리비에 포함된 항목을 계약서에 명시

"관리비 월 ○○만 원에는 수도료·공용전기·인터넷·TV가 포함된다"처럼 구체적으로 적어야 합니다. 포함되지 않는 항목(가스, 개별 전기 등)도 명시해두면 더 안전합니다.

에어컨·보일러 수리비 책임 소재

에어컨 고장, 보일러 누수 같은 수리는 집주인과 임차인 중 누가 부담하느냐로 분쟁이 자주 납니다. 법적으로는 임차인의 고의·과실이 없으면 집주인 부담이지만, 계약서에 "임대인은 시설물 하자 수리를 책임진다"고 명시하면 분쟁 없이 해결됩니다.

퇴거 시 원상복구 범위

"원상복구" 조항이 포괄적으로만 적혀 있으면 집주인이 퇴거 때 과도한 수리비를 청구할 수 있습니다. "자연 마모·노화로 인한 손상은 임차인의 원상복구 의무에서 제외된다"는 문구를 특약에 추가하세요.

촬영해야 할 곳

① 벽지 얼룩·흠집, ② 바닥재 긁힘·변색, ③ 창문·문틀 파손 여부, ④ 욕실 타일·실리콘 상태, ⑤ 가전·가구 포함 계약이라면 작동 여부까지. 날짜가 찍힌 사진/영상으로 남겨두세요.

집주인과 공유하는 게 더 안전

촬영한 파일을 집주인에게 카톡으로 전송해두세요. "입주 전 상태 공유드립니다"라는 메시지와 함께 보내면, 나중에 집주인이 기존 손상을 새 손상으로 주장하기 어렵습니다.

체크인 리포트 작성

입주 당일 집주인과 함께 돌아보며 현재 상태를 확인한 내용을 메모하거나 계약서 특약에 첨부하면 가장 확실합니다. 공인중개사에게 요청하면 대부분 협조합니다.