세입자가 월세를 안 낼 때 — 독촉부터 명도소송까지 단계별 대응법

월세가 밀렸다고 도어록을 바꾸거나, 단전·단수를 하거나, 세입자 짐을 들어내는 것은 모두 불법입니다. 법에서 정한 강제집행 절차를 거치지 않은 "자력구제"로, 주거침입·업무방해·재물손괴로 형사처벌을 받을 수 있습니다. 아무리 정당한 채권이 있어도 내보내는 절차는 반드시 법원을 거쳐야 합니다.

보증금이 연체액보다 많으니 손해는 없다고 생각하기 쉽지만, 명도소송과 강제집행까지 보통 수개월이 걸리고 그동안 연체는 계속 쌓입니다. 보증금 1,000만 원에 월세 70만 원이면 1년만 밀려도 840만 원이 빠지고, 미납 관리비·원상복구비까지 더하면 보증금으로도 다 못 메우는 경우가 생깁니다.

전화로만 독촉하면 나중에 증거가 없습니다. 문자나 카카오톡으로 "○월분 월세 ○○만 원이 미납되었습니다. ○일까지 입금 부탁드립니다"라고 보내 날짜와 내용을 남기세요. 이 기록은 이후 내용증명·소송에서 "독촉했지만 이행되지 않았다"는 핵심 증거가 됩니다.

먼저 문자로 정중히 독촉하고, 반응이 없으면 내용증명을 보냅니다. "○월분부터 ○개월분 월세 합계 ○○만 원이 연체되었으며, 수령일로부터 7일 이내에 납부하지 않으면 계약 해지 및 명도소송 등 법적 절차를 진행하겠다"는 내용을 우체국 앱으로 발송합니다. 심리적 압박이 커서 이 단계에서 해결되는 경우가 가장 많습니다.

주택은 월세가 2기(2개월치)에 달하도록 밀리면 집주인이 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제640조). 내용증명에 "본 통보로써 임대차 계약을 해지한다"는 의사를 함께 담으면 독촉과 해지를 한 번에 처리할 수 있습니다. 해지가 되어야 다음 단계인 명도(집을 비우라는) 청구가 가능합니다.

해지 후에도 나가지 않으면 법원에 건물 인도(명도) 소송을 제기합니다. 이때 "점유이전금지가처분"을 함께 신청하는 것이 중요합니다. 소송 중에 세입자가 다른 사람에게 집을 넘겨버리면 판결을 받아도 그 사람에게는 효력이 없어 처음부터 다시 해야 하기 때문입니다.

승소 판결을 받고도 자진해서 나가지 않으면 법원 집행관을 통해 강제집행(강제 퇴거)을 신청합니다. 집행관이 세입자의 짐을 들어내고 점유를 집주인에게 넘겨줍니다. 이 모든 과정은 집주인이 직접 하면 불법이지만, 집행관을 통하면 합법입니다.

대법원은 임차인이 보증금이 있다는 이유로 월세 지급을 거절하거나 연체에 따른 계약 해지를 면할 수 없다고 봅니다. 즉 보증금이 남아 있어도 월세를 안 내면 연체이고, 2기가 차면 해지 사유가 됩니다. 세입자가 "보증금에서 빼세요"라고 버텨도 그 주장은 받아들여지지 않습니다.

보증금에서 연체 월세를 공제해 정산하는 것은 원칙적으로 임대차가 종료되고 세입자가 집을 비운 시점에 이뤄집니다. 설령 보증금에서 일부를 충당하더라도 그것으로 계약이 끝나거나 세입자가 나가는 것은 아닙니다. "보증금에서 까면 그만"이 아니라, 내보내는 절차(명도)는 별도로 밟아야 하고 최종 정산은 명도가 끝난 뒤 한꺼번에 이뤄집니다.

약정이 없으면 민사 법정이율인 연 5%의 지연이자를 청구할 수 있고, 계약서에 연체이자율 특약(예: 연 12%)을 넣어뒀다면 그 비율이 적용됩니다. 연체이자 특약은 세입자가 월세를 미루지 않게 하는 가장 현실적인 장치입니다.

대화가 되는 단계라면 소송 전에 "변제 계획"을 서면으로 받아두는 것이 가장 빠릅니다. "○월 ○일까지 밀린 ○○만 원을 납부하고, 미이행 시 즉시 명도에 협조한다"는 내용을 합의서로 남기면, 지키면 해결이고 안 지키면 강력한 증거가 됩니다.

문자·전화에 답이 없다면 시간을 끌지 말고 바로 내용증명(해지 의사 포함)을 발송하고 명도소송을 준비하세요. 연락이 안 될수록 재산을 정리하거나 다른 사람에게 점유를 넘길 위험이 커지므로, 점유이전금지가처분을 반드시 함께 신청합니다.

이미 보증금으로 회수가 안 되는 상황이면 핵심은 "최대한 빨리 내보내 손실을 멈추는 것"입니다. 명도를 서두르는 동시에, 세입자에게 다른 재산(급여·예금 등)이 있다면 판결 후 압류를 통한 별도 회수도 검토합니다.

주택은 2기 연체로 해지가 가능하지만, 상가는 상가건물 임대차보호법에 따라 3기(3개월치)에 달해야 해지할 수 있습니다. 상가 임대인이라면 2기에서 해지를 통보하면 무효가 될 수 있으니 연체 기수를 정확히 따져야 합니다.

월세 80만 원이 두 달 밀린 시점에 곧바로 "7일 내 미납 시 계약을 해지하고 명도소송을 진행하겠다"는 내용증명을 보냈습니다. 세입자는 법적 절차가 시작될 것을 알고 밀린 160만 원을 5일 만에 전액 입금했고, 이후로는 제때 납부했습니다. 비용은 내용증명 5,000원이 전부였습니다.

보증금 1,000만 원을 믿고 "알아서 내겠지" 하며 6개월을 기다렸습니다. 연체가 480만 원까지 쌓인 뒤에야 세입자가 연락을 끊었고, 결국 명도소송과 점유이전금지가처분을 진행해 약 5개월 만에 강제집행으로 마무리했습니다. 미납 월세·관리비·원상복구비를 정산하니 보증금이 거의 남지 않았습니다.

두 집주인 모두 결국 집을 되찾았지만, 사례 1은 2주·5,000원으로 끝났고 사례 2는 1년 가까운 시간과 소송 비용, 그리고 보증금 대부분의 손실로 끝났습니다. 차이는 단 하나, "연체 초기에 바로 움직였는가"였습니다.

"월세를 ○일 이상 연체할 경우 연 ○%의 지연이자를 가산한다", "차임이 2기에 달하도록 연체되면 임대인은 최고 없이 계약을 해지할 수 있다"는 특약을 넣어두면, 연체 발생 시 독촉·해지가 훨씬 명확하고 빨라집니다.

싸인좀 월세 계약서는 보증금·월세·납부일 기본 항목과 특약 입력란을 갖추고 있어, 위 문구를 넣고 카카오톡 링크로 보내면 세입자가 앱 설치 없이 본인인증 후 전자서명합니다. 처음 계약할 때 10분이면, 나중에 몇 달의 분쟁을 막을 수 있습니다.